Каширское ш., 80 км от МКАД
Металлург-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈616 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 75 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Заводская ≈0,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21477
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 14 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 634 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Металлург-2 СНТ | 6,3 сот. | 1 150 000 | 182 540 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,1 сот. | 2 150 000 | 421 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 750 / 80 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 086 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Металлург-8 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Металлург-7 СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга СНТ | 21 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Медик СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Металлург-13 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Старое д. | 21 м² | 9 сот. | 800 000 | 38 095 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 24 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 116 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ,дача с 6 ю сотками для Летнего проживания.Вода колодец ,газ болонный.Срачное место биотуалет.2 комнаты и чердак для хлама.Саседи тихие.Остановка рядом,до магазина 10 мин или пешком в саседние сады 15 мин .