Каширское ш., 45 км от МКАД
Матчино д., Домодедово гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 958 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 47 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,33 млн / пессимист. ≈4,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈778 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 309 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21471
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 598 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 958 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 161 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матчино д. | 5,4 сот. | 567 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино СНТ | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 750 000 | 246 479 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 8,1 сот. | 1 044 122 | 128 904 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 13,7 сот. | 4 000 000 | 291 971 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 3 700 000 | 521 127 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 92 154 / 137 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 923 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 778 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Матчино д. да: «ванной» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 8 800 000 | 137 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юсупово с. да: «ванных» + «меблированных» | 60 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 266 667 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матчино д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Артемово ИЖС КП да: «санузел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Минаево д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Домодедово Таун КП да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Шишкино д. да: «санузел» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136004909 Продается дом 62 кв.м. на участке 6.04 соток. Это не просто дом это чистый лист для вашей жизни. Отсутствие отделки дает вам полный контроль над материалами, стилем и сметой. На первом фото одна из возможных визуализаций дома. Дом находится в южной части Московской области. Место со своей историей, начало которой начинается с 1946 года. Рядом лес, речка, магазины. Категория земли ИЖС. На участке установлен забор, проведено электричество, установлен контейнер для хранения. Дом начали строить в мае 2025 года, возведены стены, фундамент - монолитная плита, крыша. В подарок остаются оставшиеся материалы для строительства. Дом строился для собственного проживания. Без обременений, один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. По запросу предоставлю дополнительные фото и видео. Выезд на показ покупателю, готовому выходить на сделку.