Каширское ш., 3 км от МКАД · земля с домом
Видное г., Ленинский гор. округ
Дом 113 м², участок 3,2 сот., газобетон, 2014 год.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 113 м²»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈715 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 69 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 145 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Заводская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21463
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 714 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мисайлово пгт | 4,2 сот. | 2 600 000 | 619 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6 сот. | 4 499 999 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 10 сот. | 7 899 999 | 790 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 30 сот. | 24 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 15 сот. | 11 599 999 | 773 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,3 сот. | 6 400 000 | 1 015 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 10 сот. | 8 599 999 | 860 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 4 490 000 | 701 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 770 / 145 455 / 146 296 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. да: «санузел» + «заходи и живи» | 110 м² | 3,2 сот. | 16 000 000 | 145 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. да: «санузел» + «мебелью» | 108 м² | 3,2 сот. | 15 800 000 | 146 296 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. да: «санузел» + «отделки» | 123,6 м² | 3,2 сот. | 8 500 000 | 68 770 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом с участком по цене 1к. квартиры! в 7 км от МКАД 1/2 дома (правая сторона) ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИПОТЕКА НЕ ПОДХОДИТ Риэлторам просьба не тратить свое и мое время. ул.Свободы, д. 26А Таунхаус (1/2 доля дома и участка, правая сторона). Сосед построился, проживает там. Дом зарегистрирован. Прописка возможна - с согласия совладельца (ему тоже нужно - договоритесь). Заявка в Мособлгаз на подключение есть. Первый дом уже подключили к газу в ноябре 2025. по расходам: налоги: земля - 2479р, дом - 4026р тко ~500р/мес Электричество заведено в дом на половину совладельца. Раздел в натуре - через суд (т.к. участок меньше 4 сот.), практика по поселку стандартная. Обременение у соседа на его часть дома. На мою нет обременений. Каширское шоссе 7 км от МКАД, Ленинский городской округ, коттеджный поселок Солнечный Остров, ул. Свободы, 26А (по документам. на карте расположение верное, адрес неверный) Дуплекс, 113 кв.м. на участке 3.2 сотки. Дом построен в 2014 году из качественного газоблока, ленточный фундамент (строили для себя). Стены с доп.утеплением, деревянные окна, водоотвод по периметру дома, потолок 1 этажа поднят до 3.5м, свободная планировка. Дуплекс расположен в активно застраивающимся коттеджном поселке (многие проживают круглый год). Отличное, тихое, уютное место, как для круглогодичного проживания, так и для дачи. Участок не имеет уклона, сухой. К участку круглогодичный подъезд (асфальт. крошка), в зимнее время дороги чистит снегоуборочная техника, в ночное время улицы освещаются. Коммуникации: электричество заведено в дом на половину совладельца, скважину и септик устанавливаете своими силами. В перспективе газификация. Транспортная доступность и инфраструктура: в 5 минутах ходьбы до остановки, 367 автобус до м. Домодедовская (25 минут), школы, детские сады, магазины, аптеки и т.д в 1.5 км в с. Молоково.