Каширское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Ивантеево СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «На территории участка расположены следующие постройки: - 2 этажный уютный дом, общий площадью 60 кв. М. (на 1 этаже кухня и две спальни, на 2 этаже спальня).»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 28.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 567 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −898 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шубатово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21462
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 433 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 148 / 41 250 / 57 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 253 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -898 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Щербинино д. | 60 м² | 12,9 сот. | 3 450 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аксиньино с. | 59,1 м² | 10 сот. | 2 850 000 | 48 223 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Пегас СНТ | 62 м² | 7 сот. | 650 000 | 10 484 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Прибрежный Парк КП | 60 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сапфир СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Сапроново-2 СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Федоровское с. | 55 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Акатово д. | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Буньково СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 40 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 05.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю землю, участок (являюсь собственником) в Снт "Ивантеево" общий площадью 10 соток, в очень тихом, экологически чистом месте. На территории участка расположены следующие постройки: - 2 этажный уютный дом, общий площадью 60 кв. М. (на 1 этаже кухня и две спальни, на 2 этаже спальня). - Деревянная бытовка (для садового оборудования и иных инструментов) с подвалом и летней кухней. - туалет, душ на улице. Забор по периметру сетка-рабица. Соседи спокойные, дружелюбные. Дорога до Снт асфальт, до дома гравий. На участке есть плодовые кустарники и деревья (малина, смородина, черешня, яблони, груши, крыжовник). Кругом лес, грибы, ягоды, в 5 минутах огромный пруд для купания в летний сезон. Об участке: Категория земель: Земли населённых пунктов. Статус участка: Садоводство. Коммуникации и удобства: Канализация: Нет. Водоснабжение: Центральное. Электричество: Есть. Газ: Да. Цена 2.000.000р, Торг.