Каширское ш., 73 км от МКАД
Полянка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 7,7 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 741 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 38 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,35 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈348 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 332 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21460
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 741 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 059 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Игнатьево д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Игнатьево д. | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Игнатьево д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубнево д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубнево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубнево д. | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубнево д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубнево д. | 9,9 сот. | 1 440 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 180 / 49 539 / 105 444 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 347 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 130 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 912 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Энергетик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лисичкино КП да: «с/у» + «отделка» | 95,6 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 38 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лисичкино СНТ да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 9 490 000 | 105 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубровка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 83,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 666 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бревна 90 кв.м на участке 7, 7 соток в СНТ Полянка. На первом этаже расположена закрытая веранда, гостиная и две спальни, на втором этаже холл балкон и спальня. Вокруг СНТ лес. На участке плодовые деревья: яблони, сливы; кустарники: малина, смородина; много цветов. Есть летняя кухня-хозблок, баня, туалет. Удобное транспортное сообщение. Отличные подъездные дороги (асфальт).