Каширское ш., 49 км от МКАД
Домодедово Таун КП, Домодедово гор. округ
Дом 21,1 м², участок 7,2 сот., щитовой, 2026 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 93 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 72 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈422 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Барыбино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21449
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 280 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 536 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 964 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 93 081 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Жуковка д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 9,7 сот. | 6 000 000 | 618 557 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,7 сот. | 1 635 000 | 244 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Кузьминское с. | 6,6 сот. | 1 340 000 | 203 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря-2-Кузьминское СНТ | 5,3 сот. | 2 482 590 | 468 413 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря-2-Кузьминское СНТ | 8 сот. | 2 320 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7 сот. | 1 421 000 | 203 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Артемово ИЖС КП | 6 сот. | 2 820 000 | 470 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Артемово ИЖС КП | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 422 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 103 788 / 154 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 519 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Земляничная поляна 3 КП | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гальчино Сити КП | 25 м² | 6,5 сот. | 3 850 000 | 154 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бехтеево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Первомайский СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с небольшим домиком. В доме расположено две комнаты и терраса. подходит для временного проживания во время строительства большого дома или для отдыха в летний период времени. Необходимо подвести электричество от столба. В доме внутри отделов вагонкой. Площадь участка: 7,21 сотки. Статус земли ИЖС. Участок ровный, правильной прямоугольной формы отлично подходит для строительства жилого дома и постоянного проживания. Транспортная доступность Всего 35 минут от МКАД по трассе М-4 Дон или Каширскому шоссе. В 5 минутах езды находится поселок Барыбино, где есть: железнодорожная станция; сетевые магазины; кафе; аптеки; вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни. Коммуникации: Земельный участок категории ИЖС. Рядом с участком подведено электричество. Установлены счетчики. Электричество осталось только завести. Домик на участке На участке расположена уютная бытовка размером 64 м, которая подойдет для проживания на время строительства дома или отдыха. Внутри: две отдельные комнаты; терраса. Поселок Участок расположен в современном коттеджном поселке Кузьминский. Для жителей предусмотрено: закрытая охраняемая территория; въезд через шлагбаум; качественные внутрипоселковые дороги; детская площадка; баскетбольная площадка; пруд; пляж. Поселок полностью благоустроен и отлично подходит как для сезонного отдыха, так и для постоянного проживания.