Каширское ш., 93 км от МКАД
Дорожник СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 44,1 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 51 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 445 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈882 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 38 км ≈3,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21446
Рейтинг 10/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 445 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 937 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 5,6 сот. | 1 250 000 | 223 214 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 882 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 517 / 54 167 / 109 510 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 837 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 799 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 34,7 м² | 5,5 сот. | 3 800 000 | 109 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Энергетик СНТ | 36 м² | 5,7 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энергетик СНТ | 35,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 517 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2282670. Место и локация. Садовое товарищество "Дорожник", городской округ Коломна тихое место с выраженным дачным характером. Подъезд щебёнкой, адрес: Снт Дорожник, 135. Отличный вариант, если важны спокойствие и возможность коротких выездов за город. Дом и планировка. Кирпичный дом 1972 года, общая площадь 44,1 м2, 3 комнаты, потолки 2,5 м. Простые линии и понятная планировка дают простор и уютное размещение мебели. Участок и потенциал. 6 соток земли с плoдoвыми дeревьями и кустapниками. Имеется возможность реализовать свои идеи по ландшафту и хозяйственным постройкам. Коммуникации и состояние. Электричество и "летнее" водоснабжение подключены. Ремонт косметический можно въехать сразу и дорабатывать уже по своему вкусу. Санузел и душевая комната оборудованы на участке. Кpуглогoдичный подъезд, до гopода Озеры 1 км, автобусная остановка рядом, лесной массив по границе Снт, до реки Ока около 2 км. Недалеко Святой источник. Имеется возможность оформить регистрацию по месту жительства. (Прописка). Готовы показать в удобное время звоните или пишите, отвечу быстро. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.