Каширское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 64,5 м², участок 6 сот., дерево, 1984 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 73 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 492 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 37 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 312 км ≈3,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21442
Рейтинг 28/100 · уверенность 73 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Шебочеево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шебочеево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шебочеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шебочеево д. | 5,2 сот. | 420 000 | 80 769 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 190 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 508 / 47 059 / 103 175 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рублево КП да: «санузел» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Артемово ИЖС КП да: «санузел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Шишкино д. да: «ванной» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.07.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 3 800 000 (+800 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1631739. Уникальное предложение для ценителей спокойствия и природы. ИНФОРМАЦИЯ О ДОМЕ: - Дом полностью меблирован качественной мебелью и оборудован необходимой бытовой техникой. Дом стоит на бетонном фундаменте. Вся электропроводка