Каширское ш., 57 км от МКАД
Хуторок СНТ, Ступино гор. округ
Дом 108 м², участок 8 сот., 2008 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 24.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 865 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 44 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,96 млн / целевая ≈7,16 млн / пессимист. ≈6,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,14 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Путевой пост 320 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21437
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 082 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 602 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Крона СНТ | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крона СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мебельщик-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Созидатель СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кишкино д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 5 сот. | 580 000 | 116 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 048 / 76 766 / 139 286 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 365 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 137 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Маринино пос. | 116,5 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 84 979 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Гринвуд ТСН | 108,4 м² | 8,5 сот. | 10 700 000 | 98 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Марьинское д. | 84 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Семеновское с. | 99 м² | 8,2 сот. | 4 990 000 | 50 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Кузьминское с. | 83 м² | 9,8 сот. | 5 690 000 | 68 554 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Ступино д. | 140 м² | 12 сот. | 19 500 000 | 139 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом площадью 108,5 м2 с участком в Ступинском районе на юге Москвы с мебелью и техникой. Участок 8 соток прямоугольной формы. Дом расположен в экологически чистом месте, в стороне от центральной дороги, на участке очень тихо. На первом этаже общая гостиная зона с кухней, на втором - две спальни, кладовка и выход на чердак. В доме установлена хорошая прочная лестница, помещение можно перепланировать под собственные нужды. Есть электричество и бойлер, хорошая вода в доме и на участке (центральное водоснабжение). Категория земли сельхозназначения, садоводство. Одно из конкурентных предложений на рынке по цене/качество в данном регионе. Дом в приоритете для тех, кто планирует приобрести дачу на выходные и на лето, для постоянной жизни при условии обустройства, для жизни в предпенсионный и пенсионный возраст. В особенности интересно для инвесторов для суточной сдачи в аренду при обустройстве. Материал дома - сруб. Фундамент столбчатый. Между брёвнами сруба есть утепление. Возможно круглогодичное проживание, если сделать дополнительное внутренне или внешнее утепление и усилить электрические провода. Есть запас деревянных панелей для внутренней отделки и новый кабель для электрического щитка, для дополнительной разводки по дому. Рядом находится небольшое озеро для рыбалки, церковь, лес для сбора грибов, в общем настоящее место для восстановления сил! Дом и участок зарегистрированы. Дом зарегистрирован как жилой. Договор с Энергосбытом через СНТ. Ежегодный взнос в СНТ 8 тыс. Оплата электричества по счетчикам. Дом был построен в 2008 году отцом собственника. Транспортная доступность: от м. Царицыно по платной дороге М-4 ДОН 40 мин., по Каширскому шоссе - около часа без пробок по прямой хорошей асфальтированной дороге. До г. Видное 25 мин. От МКАД 54,5 км. Ближайшая ж/д станция Привалово 5,5 км, до ближайших автобусных остановок Константиновские хутора и Дачи - 3,7-4,2 км. Удобнее всего для покупателей с автомобилем. В пешей доступности от дома: супермаркеты Пятерочка, Верный, Магнит, Ярмарочный комплекс, Wildberries, кафе, круглосуточная доставка. В 5 мин ходьбы пруды и усадьба с церковью 18 века. Прямо возле дома (100 м.) лес с доступом для жителей. На участке разнообразие плодовых деревьев очень вкусные груши, сливы, облепиха, чёрная смородина, шиповник, яблоня. Тихие спокойные соседи. Участок получен по постановлению главы Ступинского района Московской области от 2004 года, дом строили сами, 1 взрослый собственник. Свободная продажа. Никто не прописан. Полная стоимость в договоре. Без обременений и иных ограничений. Любые проверки, предоставим любые документы. Возможны ипотека, субсидии и торг. Документы готовы к продаже. Показ в любое время по согласованию. Поможем одобрить ипотеку в сложных случаях с преференциями от банков.