Каширское ш., 92 км от МКАД
Аладьино д., Кашира гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Тесна ≈3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21431
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аладьино д. | 10 сот. | 310 000 | 31 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 55 358 / 104 072 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Зендиково пос. | 50,2 м² | 5,2 сот. | 3 600 000 | 71 713 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 56,5 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 63 717 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 52,2 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 72 797 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Путеец СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зендиково пос. | 44,2 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 104 072 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Надежда СНТ | 61,4 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 58 632 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пятница д. | 56,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 405 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 51 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Лиды д. | 58 м² | 6,2 сот. | 2 850 000 | 49 138 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом, требуется ремонт, санузла нет в доме, но есть помещение где можно его сделать, газ есть, вода есть, двухконтурный котел, электричество есть, на участке гараж кирпичный, хоз постройки, душ и уличный туалет, есть торг!