Каширское ш., 55 км от МКАД
Просека-Поздново СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево, 2006 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 439 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 312 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21424
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 439 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 354 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 54 000 / 77 710 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Союз-Вельяминово СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 43 617 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ртищево д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каширское шоссе 75-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 46,1 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 63 991 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вельяминово с. | 54 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Солнечный СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рассвет-1 СНТ | 54 м² | 6,3 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для тех, кто хочет отдыхать среди леса и тишины! Участок 6 соток, но бонусом есть дополнительная площадь - 12 соток, которая используется для огорода - есть грядки, 2 теплицы. На участке - посадка малины, кусты смородины, яблони, груши. Туя и сосны дают прохладу в жаркое время. На участке - кухня ( газ баллонный), беседка, подсобные помещения для хранения инструментов, туалет, летний водопровод, душ с бойлером. Своя скважина. Летнее центральное водоснабжение. Электричество. Дом 2-х этажный, площадь дома 31,8 м и мансарда 18 м. На первом этаже - 2 комнаты - небольшая спальня, гостиная. Прихожая. Хорошая печь. Мансарда - спальня и подсобные помещения Своя парковка на 2 машины. В поселке некоторые живут круглогодично, есть детская площадка, дорога асфальтированная до СНТ, зимой чистится. СНТ находится в окружении леса и охраняется, въезд через шлагбаум. Документы: 1 собственник с 2006 года по договору дарения. Все объекты зарегистрированы в РР. Быстрый выход на сделку, ПРЯМАЯ продажа. Показы по договоренности.