Каширское ш., 73 км от МКАД
Утенково д., Ступино гор. округ
Дача 36 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 06.02.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 407 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Яганово ≈8,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21419
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Оглоблино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Госконюшня д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Госконюшня д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Оглоблино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пасыкино д. | 13 сот. | 1 150 000 | 88 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Липки СНТ | 6,4 сот. | 1 050 000 | 164 062 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Липки СНТ | 12,6 сот. | 350 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Костомарово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Верховлянь с. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Верховлянь с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 67 758 / 90 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 20 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Палладий СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бермуды СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Запрудный пос. | 28 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 66 071 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 25.06.2025 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом без внутренней отделки. В дом заведено электричество 15 квт. На участке скважина, подводка к дому. Двухкамерный септик, подводка к дому. Категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов). Требуется ремонт террасы (после зимы). Координаты участка 55.025290, 38.342238.