Каширское ш., 82 км от МКАД
Нивки СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.09.2024.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 281 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Кашира-Силовая ≈7,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21417
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 281 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Нивки д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменка с. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Суково с. | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Суково с. | 8 сот. | 710 000 | 88 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дворики д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дворики СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ольхово д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 43 869 / 102 273 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -352 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Ольхово д. | 50,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 43 738 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нива-2 СНТ | 50 м² | 8,7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Песочное-1 СНТ | 58 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 37 931 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Металлург-10 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 65 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Урожай-2 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вальцово СНТ | 44 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 43,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 81 019 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 490 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом. Каркасный, обшит вагонкой, окрашен. Внутри чисто, сухо. Можно заезжать и жить сразу. Электричество, электроплита (4 комфорки), микроволновая печь. В душевой (на улице) и на кухне установлены проточные водонагреватели. Туалет в доме. Вода. Летний водопровод (майоктябрь). Напор от водонапорной башни. Вода подается централизованно по Снт. Участок. Ровный, ухоженный. Взрослая яблоня, ягодные кустарники (смородина, малина, крыжовник), клубничные грядки, цветники. Местоположение и инфраструктура. Снт Нивки тихое, интеллигентное. Основано коллективом физиков-ядерщиков. Соседи дружелюбные. Прекрасные, немноголюдные пляжи на реках Козова и Хочемка в районе Суково и Каменки, купания, катание на лодках. Круглогодичный подъезд, зимой дороги чистят. 15-20 минут на машине чистые озера с пляжами. Два магазина, доставка продуктов. Общественный транспорт: электричка от Павелецкого вокзала или Нагатинской (~1 ч 50 мин до ст. Белопесоцкая), далее автобус до ост. Дача или Снт Нивки (20-30 мин). Ходит по расписанию, включая выходные. Документы и взносы. Один взрослый собственник. Задолженностей по членским взносам нет. Продажа свободная, полная стоимость в договоре.