Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 35 м², участок 6,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 523 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21416
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 535 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 592 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 52 055 / 128 049 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 942 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Юбилей СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Москворецкий Садовод СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ока СНТ | 32 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 65 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Металлург-4 СНТ | 38,8 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 82 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бауманский Садовод СНТ | 32,3 м² | 8,5 сот. | 1 150 000 | 35 604 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 40,7 м² | 9 сот. | 10 399 000 | 255 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Птицевод СНТ | 36,5 м² | 8,6 сот. | 1 900 000 | 52 055 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лотос-2 СНТ | 38,9 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 65 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Родник СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 128 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здание из трех комнат(утепление 15 см, стеклопакеты однокамерные), зал -кухня 12 кв м, из него две комнаты по 6 кв м. В зале печь буржуйка. Хозблок, яблони. Груши, сливы, кустарники, кустарниковые цветы многолетние. /в черте города-за, шк. 6, /, газ по границе участка., рядом здание из двух комнат с кирпичной печкой постройки прошлого века в хорошем состоянии. Посредникам не обращаться.