Каширское ш., 89 км от МКАД
Холмы д., Коломенский гор. округ
Дом 32,8 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 54 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 466 тыс. → дом ≈184 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈656 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈634 тыс. ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холмы ≈0,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21410
Рейтинг 69/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 610 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Текстильщик-4 СНТ | 9,1 сот. | 750 000 | 82 418 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 17,6 сот. | 800 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Большое Уварово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Большое Уварово д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Большое Уварово д. | 13 сот. | 699 000 | 53 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда-1 СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Большое Уварово д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Большое Уварово д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 656 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 65 942 / 120 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 633 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 30 м² | 10 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | 36,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | 28 м² | 13,5 сот. | 2 700 000 | 96 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 27,4 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 36 496 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Туменское д. | 40 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 25 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом (под снос) площадью 32,8 на 10 сотках в д. Холмы, городской округ Коломна, Московская область, 120 км от Мкад по Каширскому ш. Либо по Новорязанскому ш. Участок прямоугольный, огорожен, закоординирован. Под Ижс с Пмж (можно прописаться). Дом отдельно стоящий, бревенчатый. Отличное расположение, хорошие соседи. В деревне несколько прудов, где можно порыбачить, рядом лес. Недалеко автобусная остановка до города Озеры, Коломна, Москва. Один собственник, документы готовы к продаже.