Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Михеевская Долина КП, Воскресенск гор. округ
Дом 64 м², участок 14 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 451 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 115 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,42 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,21 млн ₽, маржа 54 %, ROI 118 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈7,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2141
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 187 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 451 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 516 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Косяково д. | 17,7 сот. | 500 000 | 28 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 115 385 / 119 167 / 153 448 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 118 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Михалево с. да: «ванные» + «ремонтом» | 65 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 115 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Марчуги с. да: «сан.узел» + «меблирован» | 60 м² | 14 сот. | 7 150 000 | 119 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колоколово д. да: «ванная» + «мебелью» | 58 м² | 14 сот. | 8 900 000 | 153 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рыболово с. да: «санузла» + «мебель» | 60 м² | 14 сот. | 17 000 000 | 283 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бруса, построенный в 2024 году. Одноэтажное строение с свободной планировкой расположено на участке, Ижс. Стены выполнены из бруса, крыша покрыта ондулин. На территории имеется колодец для водоснабжения. Электричество подключено. Дом не достроен, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи.