Каширское ш., 93 км от МКАД
Глебово д., Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 51 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 262 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 25 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −169 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Пахомово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21409
Рейтинг 7/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Глебово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Биоприбор СНТ | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малое Грызлово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Каргашино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Каргашино д. | 26 сот. | 3 600 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 185 / 39 118 / 51 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −169 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Восход СНТ | 34 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 38 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Аладьино СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Опушка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 755 555 | 25 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Липицы с. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 33 кв м (жилая площадь) в Московской области, деревня Глебово, на участке 6 соток. Домик каркасно-щитовой 6*6, утепление 50, включительно терасса 3*1. Колодец 13колец, вода заведена в дом, канализация: выгребная яма. Душевая и сан. Узел: Бойлер 50 литров, выгребная яма, ворота распашные, площадка асфальтированная на 3-4 машины комфортно. Половая доска на полу покрашена лаком в душевой. Летняя кухня с навесом вода заведена. Фундамент для бани 5*3. Бочка под воду над мини хоз блоком (см. Фото). Выгребные ямы одна на домик, вторая на летнюю кухню и сан узел с душевой. Газ до 2035 года. Посажены: Яблони, вишня, груша, малины, смородина. Участок крайний к лесу. Лес, грибы, пруд для купания, рыбалка. Шикарное место для жизни с мая по октябрь включительно, можно дом достроить под зимний вариант. Показ по предварительной договоренности, звоните.