Каширское ш., 62 км от МКАД
Учитель СНТ, Ступино гор. округ
Дом 66,7 м², участок 6 сот., щитовой, 1985 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈844 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −630 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Повадино ≈3,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21401
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 654 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 234 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 38 333 / 42 672 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 879 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -630 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гознаковец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 672 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Учитель. Участок расположен в центральной части СНТ, круглогодичный подъезд. Участок правильной ровной формы, с расположенными на нем 2х этажным домом, парником, бытовкой, туалетом, душем, колодцем.Дом 66.7 м2 щитовой на капитальном ленточном фундаменте, утеплён. Имеется летняя веранда. Вода в доме - летний водопровод и колодец (4кольца). Душ с водонагревателем. На участке плодовые деревья и кустарники. На территории СНТ есть магазин. В Москву можно добраться от деревни Коченягино(4км) автобусом 44 до ст. Барыбино, далее на электричке. До ж/д платформы Повадино 5км. Документы готовы. Один взрослый собственник. Торг возможен