Каширское ш., 98 км от МКАД
Зубово СНТ, Кашира гор. округ
Дача 85 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.07.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 303 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 22 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −647 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Зубово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21398
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 246 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 303 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 847 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зубово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зубово д. | 12 сот. | 1 499 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубово д. | 13,3 сот. | 370 000 | 27 820 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубово д. | 13,3 сот. | 560 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зубово д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчуг СНТ | 4,5 сот. | 360 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зубово д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 42 857 / 107 895 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Сорокино д. | 76 м² | 7,2 сот. | 8 200 000 | 107 895 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Смена СНТ | 91 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 81 319 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Раздолье СНТ | 69 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 24 638 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Гранат СНТ | 98 м² | 9,2 сот. | 4 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом двухэтажный, просторный, Фундамент ленточно-столбчетый 180 см. На. Колодец на участке, на территории участка летный бассейн 8х3, хозблок с летним душем, рядом с домом родник со святой водой. До станции 5 минут пешком( станция 121 км). До города Ожерелье 3 км. Возможна прописка, продуктовые магазины в 5 минутах пешком. Снт охраняемое. Две просторные, изолированные спальни на 2 этаже, на первом этаже гостиная 30 квм, Терраса 20 квм. В доме установлена душевая кабина, есть новый бойлер.