Каширское ш., 80 км от МКАД
Роща СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 330 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Карасёво ≈4,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21388
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Туменское д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Туменское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Туменское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малое Уварово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 35 330 / 64 103 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 803 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Трамвайщик СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Малое Карасево д. | 47 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 51 064 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Кудрявцево д. | 42 м² | 8,5 сот. | 1 490 000 | 35 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом Баня- 50 кв. М. В хорошем состоянии, готов в пользование. Планировка: комната- спальная, парная- установлена печь Vohringer, есть санузел с душевой, а также бассейн -купель. Есть пристройка: котельная и хоз помещение. Участок прямоугольный, ровный, ухоженный, так же на участке мангальная зона, действующая теплица и Навес для авто. Важно: Собственник проживает напротив и всегда готова подсказать и помочь при необходимости. Снт- представляет собой камерный оазис в окружении леса. Соседи дружные. Многие соседи живут круглый год. Снт огорожено, откатные автоматические ворота, зимой дороги чистят. Экологически чистый район Подмосковья. Рядом много лесов, большое изобилие грибов и ягод, в шаговой доступности река Коломенка.