Каширское ш., 51 км от МКАД
Благовское д., Ступино гор. округ
Дача 145 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 679 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 7 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; газ — в перспективе; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Лесные Дары ≈12,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21380
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 221 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марьинка-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полупирогово д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 145 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 333 / 32 596 / 45 455 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 091 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 464 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Дор-2 СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Приозерье КП | 150 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 7 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Заворово с. | 119 м² | 6,3 сот. | 5 200 000 | 43 697 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Коробово д. | 107 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 21 495 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в М. О., Ступинский р-он, с/п Аксиньинское, снт "Благовское", уч-к 55. Если вы мечтаете о своем уголке тишины и уюта рядом с природой это предложение для вас! Дом 145 м2, 2 этажа, со встроенным гаражом светлый, просторный, отделан вагонкой, создает атмосферу настоящего дачного уюта. В доме 3 отдельные комнаты и большая кухня, просторная веранда идеальное место для семейных вечеров или уютных посиделок с друзьями. Участок 6 соток ровный, прямоугольной формы, отлично подходит для сада, огорода или зоны отдыха. Плодородная земля и много пространства для реализации любых идей. Экологически чистый район Снт окружено смешанным лесом, богатым грибами и ягодами. Поблизости водоемы и карьеры: отличные места для купания, рыбалки и пикников. В ближайшее время Снт присоединиться к деревне Благовское. Членских взносов нет. Коммуникации: электричество 15 квт. круглогодичный подъезд, асфальт. газ в перспективе. сан узел в доме (биотуалет). скважина, с хорошей питьевой водой. печное отопление (печка + камин). Объекты на участке: дом. баня. хоз постройки. Инфраструктура Снт: · Охрана, шлагбаум. · Регулярная уборка дорог. · Многие соседи живут круглогодично. Категория и назначение земли: Земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровые номера: 50:33:0020413:119, 50:33:0020413:286, 50:33:0020413:283. Дом, назначение -Нежилое. Транспортная доступность: 25 минут до А107, 60-80 минут до м. Котельники, 30 минут до г. Бронницы. Звоните организуем удобный показ в любое время. Ваш надёжный загородный отдых начинается здесь. Агентство недвижимости Уют гарантирует своим клиентам безопасность сделки. Покупатель получает сертификат о финансовой гарантии в размере 30 млн. Рублей. Все сделки застрахованы! 1187932 При необходимости мы также поможем в продаже вашего объекта, одобрим ипотеку, в том числе со ставкой от 11.9% от банков партнеров, работаем с материнским капиталом, окажем полное юридическое сопровождение сделки. Подбор новостроек бесплатный.