Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Натальино д., Раменский гор. округ
Дача 28 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 485 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −495 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны.
До ст. Белоозёрская ≈17,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2138
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 485 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Натальино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 870 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Натальино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восток-1 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Песчанка СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 62 963 / 71 429 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 340 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Черемушки КП | 27 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Поляна ДНП | 35 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Квартал 42 дп | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт, участок 8 соток. Сделано межевание для оперативного выхода на сделку. Участок квадратной правильной формы и ровный. Освоение участка с 1997 года. Забор- штакетник. Летний домик размерами 5 на 3 м., на первом этаже 2 комнаты всего 15 кв. М, на втором этаже одна комната 13 кв. М. Дом в отличном состоянии, стоит ровно, ничего не течет никакого грибка. Бытовка размером 4 м. На 4 м. В бытовке 2 комнаты, одна в качестве кухни, вторая в качестве кладовой. Есть колодец, отдельно стоит туалет. Очень много растений посажено, ухоженное и уютное место, мы отдыхаем каждое лето там. Все наполнение можем оставить покупателям, инвентарь, мебель, плиту, газовый баллон И так далее, все чтобы заехать и ни о чем не волноваться все будет под рукой. Отличные тихие соседи. Асфальтированная дорога до Снт, по Снт щебенка, зимой дороги чистят, есть кто живет круглый год. Отличное транспортное сообщение: автобусы ходят от метро Котельники, на авто от мкада меньше часа езды. Есть вся инфраструктура: магазины, аптеки, пункты выдачи маркетплейсов, доставки работают, прекрасные леса и водоемы искупаться в жаркую погоду. Каждый год проводим отдых на этой даче, прекрасный вариант заезжай и живи.