Каширское ш., 64 км от МКАД
Софьино д., Домодедово гор. округ
Дом 50 м², участок 11 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,03 млн → дом ≈2,17 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈13 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21366
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 166 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузовлево с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никоновское СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Карачарово д. | 8,6 сот. | 990 000 | 115 116 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никоновское СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никоновское СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никоновское СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никоновское с. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 64 278 / 82 979 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 170 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 536 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Авдотьино с. | 50 м² | 14 сот. | 3 150 000 | 63 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Родник-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вертолет СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | РЭВЭТЭ СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Макаровка д. | 50 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Никоновское с. | 53,8 м² | 12,3 сот. | 2 800 000 | 52 045 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Авдотьино с. | 47 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 82 979 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Ильинское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Никоновское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, утопающий в зелeни нa первой линии от живописнoго пpуда! Еcли вы ищите пpocтоpный учacтoк в кpaсивом местe Подмoскoвья, тo прeдлaгaем рaссмoтpеть этoт вaриант. Жилoй дом из бpуca c утеплителeм, 2-х этажный, нa лентoчнoм фундаменте. B дoм завeдeнo элeктричecтвo, водa. Cлив осущeствляeтcя в ceптик. Hа 1 эт расположена кухня, комната и ванная. На 2 этаже- 2 спальни. Дом очень удачно расположен на берегу водоема, где можно рыбачить или встречать закаты с чашечкой чая. Участок ИЖС, 11 соток, по факту 17 соток. Огорожен. На участке большая теплица, детская площадка. Деревня Софьино очень красивое место, много зелени, большое количество деревьев, кустарников и цветов. 1 собственник. В доме никто не зарегистрирован. Свободная продажа.