Каширское ш., 94 км от МКАД
Риск СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 820 тыс. ₽, снижали с 930 тыс.; первая цена 930 тыс. ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 49 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 608 тыс. → дом ≈212 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 28 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈697 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈757 тыс. ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пахомово ≈16,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21364
Рейтинг 70/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 79 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 526 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Биоприбор СНТ | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Малое Грызлово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 750 / 82 237 / 178 571 |
| цена объекта | 820 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 697 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 439 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 757 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Глебово д. | 29,7 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 50 505 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Присады д. | 30,4 м² | 11,2 сот. | 2 500 000 | 82 237 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Зиброво д. | 28 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мото СНТ | 36 м² | 12,8 сот. | 999 000 | 27 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Тульчино д. | 36 м² | 8,2 сот. | 5 800 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Турово с. | 26 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Турово с. | 36 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 52 778 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Лужки д. | 37,9 м² | 20,4 сот. | 30 000 000 | 791 557 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 930 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 850 000 (−80 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 820 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 820 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домиком. Торг уместен. На участке имеются деревья тяблони груша вишни черешня и кустарники. Участок расположен на краю Снт дальше лес и ручей из родника. Там же есть сарай. Тихое место есть зарыбленный пруд рядом. Грибы в лесу. Лучше. Звоните919. 728или. 50пишите. 31все расскажу.