Каширское ш., 88 км от МКАД
Кашира г., Кашира гор. округ
Дача 120 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −2,38 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Кашира-Товарная ≈1,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21356
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 489 499 | 48 950 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 610 000 | 101 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 312 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 50 сот. | 15 900 000 | 318 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 617 000 | 61 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Рождествено д. | 10 сот. | 411 000 | 41 100 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 2,2 сот. | 5 000 000 | 2 272 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 32 876 / 39 583 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 625 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 900 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 375 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Верзилово д. | 120 м² | 15,4 сот. | 8 900 000 | 74 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Металлург-10 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Наумовское д. | 117 м² | 12,7 сот. | 2 500 000 | 21 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Большое Руново пос. | 117,4 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 29 813 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Любинка СНТ | 108 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 36 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Городские Сады №1 СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 39 583 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Хочема д. | 100 м² | 18 сот. | 3 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Солнечный СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 35 938 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Квант СНТ | 130 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 21 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Заречье СНТ | 100 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 68 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторная дача рядом с живописными прудами в обжитом Снт. Тенистый участок 12 соток с высокими деревьями. Дом 120 метров. Певый этаж из бетонных блоков. Второй и третий каркасные. Есть печь. Есть скажина. Электричество 15квт. Газ по границе участка. Въезд в поселок через шлагбаум. Снт окружает красивая природа, в пешей доступности живописные пруд. Можно рыбачить.