Каширское ш., 94 км от МКАД
Озеры г., Коломенский гор. округ
Дом 28 м², участок 13,5 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 2,29 млн → дом ≈405 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 18 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −153 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 38 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21354
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 86 % | 6.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 295 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 464 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 20,1 сот. | 3 600 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 13,6 сот. | 2 850 000 | 209 559 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 38 644 / 86 167 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 260 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 197 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 134 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | 30 м² | 10 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Бабурино д. | 34,8 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 57 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горы с. | 34,7 м² | 16,3 сот. | 2 990 000 | 86 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 3 800 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 700 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл. Г Озеры. Ул. Исаева. Продается дом одноэтажный, деревянный с мансардой. Общая площадь- 120 кв. М. ( по документам 28кв м). Требует небольших вложений пристройка (внутренняя отделка). Есть погреб, также на участке имеется недостроенная баня. Участок 13,4 сотоки, ровный, прямоугольный, огорожен. Хорошие и дружные соседи. Все коммуникации центральные в доме: свет, вода, канализация, отопление. До центра города 10 мин общественным транспортом: Мфц, рынок, автостанция, детский сад, школа, аптека, сетевые магазины, автобусная остановка. Вблизи также находятся карьер для купания, озеро Песочное, р Ока. Один взрослый собственник. Небольшой торг.