Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Москва Река КП, Воскресенск гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 706 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — в перспективе.
До ст. Фаустово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2135
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 749 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 706 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чайка дп | 12 сот. | 799 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чайка дп | 7,9 сот. | 950 000 | 120 253 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чайка дп | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрасово с. | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белоозерский-3 пос. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белоозерский-3 пос. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чайка дп | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 10,5 сот. | 2 050 000 | 195 238 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Акватория дп | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 57 525 / 95 455 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 977 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 108 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Ивановка д. да: «санузел» + «отделка» | 72,3 м² | 5,6 сот. | 4 990 000 | 69 018 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малышево с. да: «ванной» + «отделка» | 66 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 95 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Надеждино СНТ да: «санузел» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Уютную Дачу 54м2 в Cнт "Чайка" на земельном участке 6 соток, pасполoженa в живoпиcной мecтнocти нeдалеко от Mосквы. Площадь дoмa cocтавляeт 54м2, 2 этажа, каркасник, утеплен, Крыша-оцинковaнный пpoфилировaнный лиcт. Идеальная планировка для дачного дома: две кoмнaты, куxня-гocтиная, xолл, санузел. Учaсток poвный и сухой, правильной прямоугольной формы, новая нарезка, соседи активно строятся! Свет по границе, газ в перспективе! Отличное место для семейного отдыха и полного погружения в природу, поблизости находится Москва-река, где можно проводить время на свежем воздухе.