Каширское ш., 10 км от МКАД
Мосмек ОНТ, Ленинский гор. округ
Дом 64 м², участок 4,7 сот., каркас, 2018 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 48 %
Земля ≈612 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 2,88 млн → дом ≈122 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 146 тыс.–316 тыс. ₽/м², медиана 231 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заводская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21346
Рейтинг 80/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 2 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 31.9 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 8.8 |
| участок | 5 | 6 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 25.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 612 409 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 878 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 906 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мосмек-3 ОНТ | 6,7 сот. | 2 700 000 | 402 985 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 4 сот. | 4 200 000 | 1 050 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 2,8 сот. | 2 800 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек ОНТ | 3 сот. | 1 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-3 СНТ | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-3 СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-3 ОНТ | 2 сот. | 1 400 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисайлово пгт | 13,7 сот. | 8 899 999 | 649 635 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисайлово пгт | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосмек-3 ОНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 145 560 / 230 716 / 315 873 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Мосмек ОНТ | 63 м² | 5 сот. | 19 900 000 | 315 873 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Развилка пос. | 77,7 м² | 4 сот. | 11 310 000 | 145 560 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный каркасный дом. В Доме две комнаты, выполнен качественный деревянный пол. Печное отопление обеспечивает комфорт в прохладное время года. Санузел расположен на улице, пожеланию можно поставить био. На участке площадью 4,7 соток есть колодец 8 колец. Газопровод проходит по границе участка, что открывает возможности для подключения газа. Территория огорожена забором, имеется парковочное место, пожеланию можно расширить на две машины. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе с асфальтированной дорогой до СНТ, на территории грунтовая дорога. Зимой дороги чистят, можно проехать даже не легковой машине. Участок расположен в 6 км от Москвы. Тихая зона для отдыха и релакса. На участке кусты малины, смородины (красная,черная), небольшое дерево вишни. Электричество заведено в дом, есть летний водопровод, вода подается через насос из колодца, а для нагревания воды есть котел. Совсем рядом с участком бьют два природных родника с питьевой водой. Недалеко от поселка находится рыболовная усадьба "Остров", и крестьянская деревня, где можно покормить домашних животных. Магазины, аптеки, остановка общественного транспорта в близкой доступности. Продает собственник, документы к продаже готовы. Быстрый выход на сделку. Пишите, звоните. Срочная продажа, только три дня, далее снимается с продажи!