Каширское ш., 85 км от МКАД
Бояркино с., Коломенский гор. округ
Дом 61 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 25.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 897 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Даниловская ≈4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21340
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 32 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бояркино с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 5 сот. | 310 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино с. | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 54 584 / 75 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 243 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 919 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 133 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бояркино с. | 63,2 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 28 481 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ново-Найденское СНТ | 58 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малое Карасево д. | 60 м² | 12 сот. | 3 599 000 | 59 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горы с. | 55 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 950 000 (−49 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному. Жилью! Продается уютный дом в центре села Бояркино! Ищете комфортное жилье в живописном месте с развитой инфраструктурой? Предлагаем вашему вниманию половину дома площадью 61 кв. М., расположенную в самом сердце села Бояркино (городской округ Коломна). Преимущества данного предложения: Центральное расположение: Все необходимое для комфортной жизни находится буквально под рукой: магазины, школа, больница, пункты выдачи заказов "Ozon" и "Wildberries", а также остановка общественного транспорта все в шаговой доступности. Все коммуникации: Дом полностью обеспечен всеми необходимыми коммуникациями, что гарантирует ваш комфорт круглый год. Просторный участок: Вас ждет земельный участок правильной формы площадью 16 соток. Это отличное пространство для воплощения ваших садоводческих идей, организации зоны отдыха или даже строительства дополнительных построек. Дополнительные постройки: На участке уже есть гараж для вашего автомобиля и теплицы, которые станут настоящим подспорьем для любителей свежих овощей и зелени. Юридическая чистота: Объект имеет одного взрослого собственника, что значительно упрощает процесс оформления сделки. Это прекрасная возможность приобрести уютное жилье в удобном месте с большим потенциалом для развития. Не упустите свой шанс! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре!