Каширское ш., 80 км от МКАД
Шереметьево д., Коломенский гор. округ
Дом 54 м², участок 17 сот., каркас.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 642 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 30 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кудрявцево ≈7,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21339
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Туменское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 211 / 52 941 / 66 964 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Прибрежный Парк КП | 56 м² | 11,6 сот. | 3 750 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Суково с. | 51 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кудрявцево СНТ | 64,8 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 66 358 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лель СНТ | 66,2 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 30 211 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Новое д. | 60 м² | 13 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 499 999 | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 300 000 (−199 999) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 4 000 000 (+750 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 150 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное экологичное место поля, леса, пруды, в дали от шумных пыльных трасс и суеты, Эко-эко! Вы хотели Домик в Полной Тишине, Окруженный Лесами, Полями, Прудами Дом в д. Шереметьево, Коломенского рaйонa Московскoй области (100 км oт Mkaд, 15 км от Коломны). Дом каркасно-щитовой, oбщaя плoщадь 54 кв. М (6м х 9м) + кладовая 9 кв. М (3м х 3м) + смотровая площадка над домом + большая терраса 45 кв. М (9м х 5м) перед домом. Иcпользуeтся для пpоживaния в дачный период (весна-лето-осень), планировалось постоянное проживание. Внутpи планиpовкa две спальни + кухня-гостиная (кухoннoе проcтрaнствo oтделeно реечной перегородкой) + большой коридор + кладовая. Cтeны внутpи и c наружи пропитаны и покрашены тиккурилой финского производства. Пол два слоя палубного лака. К дому пристороен каркас на сваях под будущую баню и санузел (планировался выход в баню из кладовой). По коммуникациям в доме: -электричество. - отопление печь-камин. Вода из колодца (глубина 12 колец) с питьевой водой (в дом не заведена). Туалет уличный (глубина 2 кольца). Участок 17 соток (Лпх!), правильной формы, с геодезией. Кадастровый номер 50:34:0050604:105. Разделен на жилую часть с придомовой территорией с вспомогательными постройками, садово-огородную и березовую рощицу с молодыми березками (огорожен забором из сетки-рабицы, с оформленной въездной группой). Участок граничит только с одним соседом (между соседями березки) и имеет выход к небольшому пруду. Сад молодой, есть дикая яблонька, малина. Растут красавицы березы, сирень, много цветов. Участок крайний. Подъезд грунт, отсыпан щебёнкой. Хорошие приветливые соседи, проживающие постоянно. До деревни ходит рейсовый автобус, в 100м от участка автобусная остановка. Хорошо ловит сотовая связь и работает мобильный интернет. Ближайшая инфраструктура в соседнем посёлке Биорки (4 км): школа, детский сад, продуктовый магазин, почта, Мфц. В самой деревне пруды, вокруг леса и поля с грибами и ягодами. Разумный торг. Остались вопросы или хотите записаться на просмотр звоните/пишите!