Каширское ш., 83 км от МКАД
Металлург-5 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈247 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Акри ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21338
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Металлург-5 СНТ | 3 сот. | 1 030 000 | 343 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-17 СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель-2 СНТ | 4,5 сот. | 1 350 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 5,7 сот. | 1 560 000 | 273 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 21 сот. | 13 950 000 | 664 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 10,4 сот. | 8 450 000 | 812 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 42 404 / 48 529 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ока СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 42 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Металлург-10 СНТ | 71,9 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 541 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Родник СНТ | 76 м² | 6,3 сот. | 2 600 000 | 34 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в лесу за парком в г. Ступино! Капитальный кирпичный дом на ж. Б. Фундаменте с ж. Б. Перекрытиями, с погребом. В доме хорошая печь! Два этажа. Дом утеплён для круглогодичного проживания. Колодец, и есть летний водопровод. Участок 7 соток, огорожен. На участке Хоз постройка на ж. Б. Фундаменте, с погребом! Есть въезд для, а/м. До города 15 минут пешком по тропе пенсионеров или на, а/м 5 минут (через ледовый дворец). Электричество 7 квт в доме. Рядом сторож! Дом первый от въезда в Снт! Тихо, чисто, безопасно! Подарок для тех, кто понимает в строительстве! Юридическое сопровождение сделки.