Каширское ш., 4 км от МКАД
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 117,2 м², участок 1,5 сот., пенобетон.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Земля ≈645 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 967 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 33 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,95 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21337
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 644 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 374 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 3 740 000 | 584 375 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосмек ОНТ | 9 сот. | 5 200 000 | 577 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 244 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 250 / 38 000 / 39 690 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 749 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 551 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 120 м² | 1,6 сот. | 3 990 000 | 33 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 103,3 м² | 1,6 сот. | 4 100 000 | 39 690 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 100,5 м² | 1,6 сот. | 15 500 000 | 154 229 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 100 м² | 1,5 сот. | 3 799 999 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся 3-этажный квадрохаус в Мисайлово. Продаётся отдельная часть квадрохауса, состоящая из 3 полноценных этажей. У каждого владельца: - своя отдельная часть дома на 3 этажа; - свой отдельный вход; - свой земельный участок 1,52 сотки в собственности. То есть вы покупаете не квартиру, а 3-этажный дом со своей землёй, оформленный в собственность. Д. Мисайлово, ул. Взлётная, д. 91Б. Микрорайон "Солнечный Остров". Артезианская скважина, электричество 15 квт, пластиковые окна. Рядом ЖК "Пригород Лесное": школа, детский сад, магазины, салоны красоты. Также рядом водоём "Мисайлово Trout". Парковки на территории дома нет! Парковаться в тупике, проехав 10 метров. До Москвы около 15 минут на автомобиле. Общественный транспорт до м. "Домодедовская". 1 собственник. Без обременений. Оперативный показ!