Каширское ш., 84 км от МКАД
Ягодня д., Кашира гор. округ
Дом 126,2 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 407 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈2,52 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,05 млн / целевая ≈6,34 млн / пессимист. ≈5,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈436 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 126 км ≈3,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21335
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 743 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 735 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ягодня д. | 8 сот. | 705 000 | 88 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 48 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 13 сот. | 619 999 | 47 692 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодня д. | 10,4 сот. | 650 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодня д. | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодня д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ягодня д. | 5,6 сот. | 199 000 | 35 536 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 126,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 524 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 696 / 60 139 / 125 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 046 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 435 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Зендиково пос. | 122 м² | 8 сот. | 12 300 000 | 100 820 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 140 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Кипелово д. | 105 м² | 8,8 сот. | 12 900 000 | 122 857 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Энергетик-2 СНТ | 128 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 42 969 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никулино д. | 112 м² | 10 сот. | 2 430 000 | 21 696 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Малеевские Просторы КП | 120 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 125 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Корыстово д. | 140 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аладьино д. | 90 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 64 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Аладьино д. | 90 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 57 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 108 м² | 13 сот. | 6 750 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в деревне Ягодня, вблизи города Кашира. В деревне живут круглогодично, вся инфраструктура школа, детский сад, отделение почты, продуктовые магазины, остановка общественного транспорта, в шаговой доступности, в радиусе 2 км (в деревне Кокино)! Важно: до дома ведет хорошая, асфальтированная дорога. Об участке: -12 соток чернозем, можно выращивать все, что душа Ваша пожелает, и получать отличный урожай! - Категория земель- земли населенных пунктов. - Вид разрешенного использования для Лпх. - земля обработана, ухожена, на участке плодовые деревья, кустарники смородина, малина, жимолость, вишня, черешня, яблоня, груша и тд. Высажены также красивейшие цветы, которые из года в год будут радовать своими цветениями. - на участке помимо дома есть недостроенный хозблок (на фото видно). Также, можно докупить участок 6+10 соток, прилегающих к участку, по выгодной цене! О Доме: - зарегистрирован жилым- можно прописаться, дом 126.2 кв. М. (2 этажа). - планировка первого этажа: кухня-гостиная, 1 спальная комната, большая прихожая, санузел. - второй этаж- большая прихожая и 2 отдельные комнаты. - материалы стен: брус (утепление мин вата 100мм первый этаж). - фундамент- ленточный (заглублен на 70 см). - окна: пластиковые по всему дому. О коммуникациях: - Электричество: 5 квт. - Водоснабжение- собственный колодец, 10 колец, родниковая вода бьет ключом, заполняется до определенного уровня, быстро заполняется в любое время года, заведена в дом, проложена на глубине 2 метра, с утеплением, также, проложили запасную трубу. - Канализация- колодец с бетонными кольцами (Выгребная яма). Просмотры по договоренности! О транспортной доступности: в 15-18 мин пешком находится автобусная остановка, с которой можно доехать через микрорайон Ожерелье в город Кашира на автобусе 24. Ходит круглогодично, с 7 утра до 21.30 вечера. О документах: во владении участок с 2010 года, дом построен и зарегистрирован в 2016 году. 1 взрослый собственник. Все документы на руках. Без обременений. Никто не прописан. Указание полной стоимости. Можно оформить в ипотеку, рассмотрим сертификаты и материнский капитал! Звоните, чтобы записаться на просмотр!