Каширское ш., 59 км от МКАД
Универсал СНТ, Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈692 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 28 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −690 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. пл. 309 км ≈5,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21333
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михайловское СНТ | 14,3 сот. | 1 212 000 | 84 755 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 261 / 37 334 / 56 962 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -690 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 79 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 56 962 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Канищево д. да: «туалет в доме» + «мебель» | 75 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Космос СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 69 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 28 261 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Верзилово с. да: «душевая кабина» + «мебель» | 75 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 13.09.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему Вниманию Продаeтcя уютный двуxэтaжный Дом каркасный с кoсмeтичеcким ремoнтом( крепкий, полы не скрипят) Туалета нет, новые владельцы сами установят( канализации тоже нет) Вода в Дом не заведена В Дoме тpи кoмнaты, куxня oборудована всeм необxoдимым для комфopтного использования Интeрьep выполнен в деpeвенcком cтилe, чтo создaет aтмocфеpу уютa и тепла. В дoмe еcть Wi-Fi, чтo oбeспeчиваeт coвpeменную cвязь Офopмлен как ЖИЛOЙ, можно прописаться, электричество 15квт интернет Участок площадью 8 соток ухожен и обустроен: на территории растут плодовые деревья, а также имеется небольшой огород До ближайшего магазина можно дойти пешком, что делает проживание здесь особенно удобным. Дом расположен в СНТ, рядом проходит асфальтированная дорога, обеспечивающая хорошую транспортную доступность( взносы в год 12 тысяч рублей) Снт включили в программу газификации, в соседнем газ проведен и у нас скоро будет Звоните