Каширское ш., 86 км от МКАД
Матюково д., Ступино гор. округ
Дом 63,4 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 562 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈968 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Сотниково ≈4,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21331
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 877 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Металлург-16 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Металлург-16 СНТ | 8 сот. | 749 000 | 93 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Язовка СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Язовка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бурцево д. | 8,2 сот. | 780 000 | 95 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бурцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Машиностроитель-9 СНТ | 16 сот. | 1 950 000 | 121 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Машиностроитель-9 СНТ | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Петрово д. | 15,3 сот. | 1 900 000 | 124 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 968 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 44 643 / 58 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Возрождение д. | 63 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 1 100 000 | 18 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Возрождение СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матюково д. | 80 м² | 8 сот. | 6 249 000 | 78 112 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Машиностроитель-9 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Заречье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 63,4 м. кв. на участке 6 соток (земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства) в д. Матюково Московской области Ступинского района. Расстояние до МКАД 69 км. Участок ровный, ухоженный. Дом из сруба, обложен кирпичом, год постройки 1998. Фундамент: бетонные блоки + кирпич в два ряда, подвал высотой 0,5 м. Пол на бревно уложены доски, затем пенопласт, затем доска 50 мм. сверху ламинат. Два этажа: 1 этаж кухня-столовая 15 м.кв., зал с действующим камином 20 м.кв., холл 11 м.кв., 2 этаж комната 11 м.кв. + спальня 20 м.кв. Чердак 20 м.кв. В дом проведено электричество, интернет. Скважина есть, вода в дом не заведена. Биотуалет на улице. Отопление: камин + обогреватели типа батареи. На участке есть баня, душ расположен в бане. Возле дома пристройка-навес для автомобиля. Участок угловой, с 3-х сторон нет соседей, территория используется как дополнительные пространства (стол с мангалом, компостерные ямы, навозные кучи, места для отдыха и подвижных игр).