Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Осташово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 610 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −862 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Хорлово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2133
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 610 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово с. | 14,4 сот. | 1 550 000 | 107 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово с. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Осташово с. | 6,3 сот. | 850 000 | 134 921 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 46 895 / 61 958 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 533 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -862 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Осташово с. | 80 м² | 6,6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Хорлово пгт | 80 м² | 5 сот. | 400 000 | 5 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прометей СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 899 000 | 40 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Химик-6 СНТ | 80,7 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 61 958 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Потаповское СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Строитель-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 80 м² | 12 сот. | 3 850 000 | 48 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Химик-6 СНТ | 76 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 46 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
До конца сентября готов обсудить существенный торг Снт Осташево, свой забор по периметру и автоматические ворота. Дороги зимой чистят. Угловой участок, по факту 8.5 соток земли. Забор по периметру. На участке 2 капитальных строения Баня (белый дом) на 1 этаже прихожая, санузел, парная, комната отдыха ( кухня). 2 этаж большая комната. 1 этаж брус, пристройка для санузла каркансная на 200мин.вате. 2 этаж каркасный. куплены обогреватели на каждое помещение с вайфаем. бойлер на 100л термекс с сухим теном, вся водоподготовка в прихожей. в прихожей и санузле на полу кварцвинил, в остальных помещениях ламинат. вайфай роутер - работает по всему участку. в доме свежая проводка под мощные электроприборы. Жёлтый дом летнего проживания, 4 комнаты + кладовка+погреб+сарай. отдельная летняя кухня и беседка колодец 11 метров делали в 2023г станция биочистки евролос био 5 2024г установки вся техника остаётся - газонокосилка (тример) бензиновая, газонокислка электрическая на колёсах, бензопила, скарификатор и прочие садовые принадлежности на участке много плодовых деревьев и кустарников. осмотр по договорённости