Каширское ш., 47 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дом 87,6 м², участок 5 сот.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 688 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль −305 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21329
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 305 760 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 4 274 999 | 285 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 752 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 947 / 59 094 / 60 529 |
| цена объекта | 2 993 760 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 544 696 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -304 696 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «ремонт» | 85 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 58 176 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделке» | 90 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 54 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «ремонт» | 82,4 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 60 012 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 60 305 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 60 305 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Голубино д. да: «санузел» + «отделке» | 85 м² | 5 сот. | 5 145 000 | 60 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 4 745 000 | 49 947 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Голубино Лэнд КП да: «сан/узел» + «отделка» | 85 м² | 5 сот. | 5 145 000 | 60 529 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «ремонт» | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 993 760 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 993 760 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом, площадь 87,6 кв.м., назначение: жилой, количество этажей:2, расположенный на земельном участке, площадью 5 соток. Продается без мебели.