Каширское ш., 86 км от МКАД
Бояркино с., Коломенский гор. округ
Дом 38 м², участок 7 сот.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 384 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈25 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Даниловская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21323
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 384 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бояркино с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 5 сот. | 310 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бояркино с. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино с. | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино с. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 72 857 / 77 632 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 25 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Кудрявцево д. | 38 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 77 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Холмы д. | 35 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Надежда-1 СНТ | 36 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Роща СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малое Карасево д. | 40 м² | 5 сот. | 2 999 999 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 36,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Бояркино с. | 45,7 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 131 291 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом на центральной улице села Бояркино. Дом состоит из одной комнаты(комната большая 27 кв. М.) кухни и террасы. Требуется ремонт, но есть возможность обустроить пространство по своему вкусу. В доме имеется электричество, газ подведен к плите, но на данный момент отрезан Санузел расположен на улице. В доме установлена печка, что создаёт уютную атмосферу. В селе в шаговой доступности находятся школа, больница, почта, магазины, WB, Ozon. А также остановка общественного транспорта, есть прямое сообщение с Москвой. Вокруг леса и поля богатые грибами и ягодами, речка, пруд. Прописка Московской области.