Каширское ш., 34 км от МКАД
Ганусово пос., Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 3 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 20.10.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 390 тыс. → дом ≈3,11 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 37 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −318 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈15,7 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21318
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ганусово пос. | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ганусово пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ганусово пос. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ганусово пос. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ганусово пос. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ганусово пос. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Митяево СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ганусово пос. | 8 сот. | 1 120 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ганусово пос. | 5,5 сот. | 870 000 | 158 182 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ганусово пос. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 209 / 83 333 / 122 180 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 844 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Лесная Поляна-1 КП | 54 м² | 4 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Татаринцево с. | 54,8 м² | 4,5 сот. | 4 200 000 | 76 642 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Панино д. | 51,6 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 67 829 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Толмачево д. | 53,2 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 122 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 50 м² | 4 сот. | 5 400 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.4 км | Софьино с. | 43 м² | — | 1 600 000 | 37 209 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Становое д. | 42 м² | 4,5 сот. | 4 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Старая Мельница КП | 55 м² | 4,5 сот. | 10 000 000 | 181 818 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю собственный дом. Пмж. Свет, газ, отопление, вода, канализация. От Мкад-а 55 км. Удобно и по М4 и по М5. Реальному покупателю значительная скидка!