Каширское ш., 81 км от МКАД
Металлург-7 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; цена не менялась с 28.03.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 896 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Акри ≈2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21316
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 896 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 404 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Металлург-7 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-7 СНТ | 5,1 сот. | 1 495 000 | 293 137 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-4 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-7 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Машиностроитель-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5,6 сот. | 2 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Машиностроитель-3 СНТ | 4 сот. | 1 050 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 66 000 / 77 876 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Буньково д. | 63 м² | 6 сот. | 350 000 | 5 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-17 СНТ | 52,3 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 67 878 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик СНТ | 56,5 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 77 876 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 11.04.2024 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 4 000 000 (+900 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 300 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пмж есть. Газофикация возможна. Все вопросы по телефону. Торг.