Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 59 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 456 тыс. → дом ≈694 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −620 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Хорлово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2131
Рейтинг 8/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 16,6 сот. | 1 950 000 | 117 470 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 39 333 / 64 516 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -619 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 7 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 6 сот. | 625 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 31 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 4,9 сот. | 1 050 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 31,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 52 548 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Хорлово пгт | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ягодное СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Перхурово СНТ | 30 м² | 5,2 сот. | 1 180 000 | 39 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ Химик 3А Земельный участок-6 соток. Участок ровный, плодовитая земля. Дом 1-этажный. Построен в 2020 году. Отдельно стоит хоз блок на участке. По коммуникациям: Поливочная вода на участке, электричество подключено. Рядом с СНТ-остановка общественного транспорта. Звоните, отвечу на все Ваши вопросы.