Каширское ш., 61 км от МКАД
Север СНТ, Ступино гор. округ
Дом 47,9 м², участок 10 сот., дерево, 2007 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.05.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 94 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈858 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,34 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈535 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. пл. 309 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21306
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 010 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 240 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 8 сот. | 945 000 | 118 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электра СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 725 000 | 90 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 858 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 750 / 100 000 / 104 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Север СНТ да: «душевая» + «ремонт» | 48 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Исток ДНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 48 м² | 9,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бортнево д. да: «ванной» + «ремонтом» | 50 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 13.09.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 900 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен в 2007 году. Первый этаж состоит из: застеклённая веранда (пристройка), гостинная-столовая, гостиная, две изолированные спальни. второй этаж: недостроен. В доме имеется печь, прогревает всю жилую площадь. На территории находится летняя кухня: кухня и столовая; сарай: для хозяйственного инвентаря.Рядом с летней кухней находятся душ и туалет. На участке также имеется колодец с питьевой водой. По периметру участка есть труба с водой от водонапорной башни. Плодовые деревья и кустарники. Часть земли обработана для посева. Рядом грибные леса и водоемы. Новая трасса позволяет быстро добраться до поселка от электрички.