Каширское ш., 4 км от МКАД · земля с домом
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 125 м², участок 1 сот., газоблок.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 125 м²»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 53 %
Земля ≈716 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 716 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 78 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,51 млн / целевая ≈10,36 млн / пессимист. ≈9,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,78 млн ₽, маржа 52 %, ROI 108 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21303
Рейтинг 80/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 716 232 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 716 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 272 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 3 740 000 | 584 375 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 4 650 000 | 1 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 095 / 115 789 / 129 537 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 783 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 108 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Мисайлово пгт | 108 м² | 1,1 сот. | 13 990 000 | 129 537 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 105 м² | 1,5 сот. | 8 200 000 | 78 095 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 3-этажный таунхаус из газоблоков под достройку. Главная фишка это не "доля". Оформлен как отдельная квартира (юридически чистый объект). Регистрация (прописка) уже возможна, согласия соседей на сделку спрашивать не нужно. По локации: · Ровно 7 км от Мкад. · Добираться до метро Домодедовская около 20 минут на машине (трафик в часы пик мы не считаем, но маршрут удобный). · Поселок существует уже давно (более 12 лет), асфальт на улицах, живет 1200 семей. Въезд через шлагбаумы, рядом остановка, хорошая транспортная доступность, есть продуктовые магазины, все доставки продуктов работают. Что по дому: · Площадь 125 кв. М (это полноценный 3 этажа, а не "чердак"). · Участок 1.1 сотка (под парковку вашего авто). · Состояние недостроя, то есть вы приобретаете коробку, где-то нужно доделывать крышу, также подключать коммуникации (септик, электричество подключать через россети) скважина есть. Почему цена "подарок": Сравните с ценами на вторичке в этом районе. Это старт для тех, кто готов вложить силы в ремонт и получить дом своей мечты за адекватные деньги.