Каширское ш., 79 км от МКАД
Урожай-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 866 тыс. → дом ≈384 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈236 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Белопесоцкий ≈5,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21302
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 384 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 50 357 / 71 429 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 236 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Буньково д. | 63 м² | 6 сот. | 350 000 | 5 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Машиностроитель-4 СНТ | 70 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Металлург-7 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Песочное-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург-10 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 65 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 499 999 | история площадки |
| 02.01.2026 | 1 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 1 299 999 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 250 000 (−49 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, построенная в 2005 году. Дом двухэтажный шитовой, на блоках. Внутри три комнаты. Заведено электричество. На первом этаже расположены кухня и гостиная, а также санузел на улице. В доме есть центральное водоснабжение, газ скоро будет по границе участка. Участок площадью 5.5тсоток немного с уклоном. (Размежован). Есть плодов деревья: яблони груши виноград. Взносы 12000 в год. Асфальтированная дорога до Снт. Круглогодичный удобный подъезд. Остановка 10 минут ходьбы. До ж/д Вокзала 5.5 км. В шаговой доступности красивый лес и речка. При въезде откатные ворота.