Каширское ш., 76 км от МКАД
Старое д., Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 02.04.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 760 тыс. → дом ≈140 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈181 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ступино ≈9,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21301
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 9 сот. | 831 000 | 92 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 8 сот. | 752 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 44 500 / 102 273 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 181 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Вальцово СНТ | 44 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 43,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 81 019 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Нива-2 СНТ | 50 м² | 8,7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ольхово д. | 50,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 43 738 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Металлург-10 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 65 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Металлург-16 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 24.04.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.09.2025 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача и земельный участок 10 соток. Дача 2-этажная. Участок правильной формы. Домик старенький, но как летний вариант или пока будет идти стройка, вполне подойдет на первое время. Очень удачное месторасположение. Рядом с домом пруд. Недалеко от домика церковь, вид из окон на церковь, фото приложили. Хороший подъезд. Один взрослый собственник. Просмотр возможен в любое удобное для Вас время, по предварительной договоренности.