Каширское ш., 58 км от МКАД
Семеновское с., Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 83 тыс.–431 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Повадино ≈13,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21296
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 320 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 598 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семеновское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 26 сот. | 17 750 000 | 682 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 35 сот. | 9 000 000 | 257 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 11 сот. | 1 535 000 | 139 545 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 86 667 / 431 034 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Виктория-1 СНТ | 30 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Аграрник СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Калянино д. | 23,2 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 431 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию представлена к продаже дача в городском округе Ступино, в деревне Колычево, СНТ "Аграрник". Летний дачный дом 2-х этажный. Год постройки 2005. Общая площадь 30 кв.м., назначение: нежилое. Фундамент: Сваи Стены: Деревянные панели,