Каширское ш., 53 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 58 м², участок 4,9 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 380 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −827 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — нет; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Михнево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21295
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 8 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 380 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михнево пгт | 5 сот. | 475 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 58 166 / 107 348 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 160 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 844 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 528 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Константиновское с. | 60 м² | 6,6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Октябрьский пос. | 60 м² | 4 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Связист СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 251 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мебельщик-2 СНТ | 55,3 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 53 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Созидатель СНТ | 60 м² | 6,9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зодчий СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дорожник СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Маринино пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133528203 Продаётся отдельное домовладение (НЕ доля!) редкий вариант по такой цене рядом со станцией. Всего 5 минут пешком до ж/д станции Михнево удобно для жизни и аренды. О доме: 2 этажа 58,7 кв.м Отдельный вход Коммуникации: Электричество