Каширское ш., 65 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 8,2 сот., дерево, 1960 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 680 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 75 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,94 млн / целевая ≈5,35 млн / пессимист. ≈4,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Михнево ≈0,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21290
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Михнево пгт | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михнево пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михнево пгт | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 5 сот. | 480 500 | 96 100 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 5 сот. | 475 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 15,6 сот. | 1 559 000 | 99 936 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 10 сот. | 840 000 | 84 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 833 / 100 923 / 163 333 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 644 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 188 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Восток-2 СНТ да: «душевая» + «мебелью» | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новая Речица КП да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 121 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ртищево ИЖС КП да: «ванные» + «теплые полы» | 60 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Восток-2 СНТ да: «душевая» + «мебелью» | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом под снос на земельном участке 8.2 сотки в пос. Михнево, ул Заводская д.5. Участок ровный правильной формы, размер 19х42.6м., соседи с двух сторон, живут постоянно, сзади территория предприятия. На участке старый разрушенный дом и хоз постройки. Из коммуникаций: свет, газ по границе, ранее работал центральный водопровод (надо устранять неисправность). В 5 минутах ж/д станция сообщением до Павелецкого вокзала. Документы на стадии оформления.