Каширское ш., 58 км от МКАД
Марьинское д., Ступино гор. округ
Дом 91 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 33 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21288
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 126 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинское д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьинское д. | 9,2 сот. | 920 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьинское д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Делакт-1 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леньково д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 46 042 / 114 062 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 025 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | да: «санузлами» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 9 100 000 | 91 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кишкино д. да: «ванные» + «ламинат» | 91 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 49 440 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Изумрудные холмы КП да: «ванная» + «ремонтом» | 96 м² | 6 сот. | 10 950 000 | 114 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ртищево д. да: «ванная» + «ремонт» | 88,1 м² | 6,1 сот. | 8 600 000 | 97 616 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Татариново КП да: «санузел» + «отделка» | 83,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 40 670 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | да: «ванные» + «отделка» | 90 м² | 5,8 сот. | 9 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Благое д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 6 сот. | 3 745 000 | 39 421 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 83,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 40 670 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 99 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Вираж СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 93,8 м² | 6 сот. | 3 999 900 | 42 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продаётся аккуратный каркасный дом 91 м2 идеален для круглогодичного проживания или загородного уюта. Дом тёплый, добротно собран и готов к вашему ремонту/обустройству. Кратко по подробностям: Основание: брус 150150 мм по периметру; силовой каркас и лаги доска 4050 мм. Полы: лаги 40100 мм (шаг 590 мм), черновой пол 2025 мм, предчистовой шпунтованная доска 21 мм камерной сушки. Потолки: 1 и 2 этажи по 2,7 м. Паро- и ветроизоляция выполнены (нахлёст 1015 см). Отделка: евровагонка класса А/В камерной сушки снаружи и внутри. Кровля: оцинкованный лист С8. Окна: 8 панорамных двухкамерных окон Pexay 10001000 мм. Двери (входная и межкомнатные) отсутствуют можно установить по своему вкусу. Крыльцо 12 м2 удобное место для отдыха. Инфраструктура и транспорт: В пределах 2 км: школа, детсад, магазины, аптеки, пункты выдачи. Ж/д станция Барыбино 2 км; есть прямой автобус от посёлка. Заинтересованы? Отвечу на все вопросы и оперативно организую показ. Пишите в чат или звоните. Лучше звоните, потому что в чате не всегда оперативно отвечаю.