Каширское ш., 9 км от МКАД · земля с домом
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 117,2 м², участок 1,5 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 117.2 м²»
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Земля ≈645 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 967 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–204 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,99 млн / целевая ≈8,99 млн / пессимист. ≈7,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,02 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21287
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 644 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 3 740 000 | 584 375 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосмек ОНТ | 9 сот. | 5 200 000 | 577 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 244 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 84 771 / 204 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 487 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 987 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 120 м² | 1,6 сот. | 3 990 000 | 33 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный Остров мкр. | 113,4 м² | 1,5 сот. | 12 000 000 | 105 820 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 125 м² | 1 сот. | 3 500 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Анис СНТ | 120 м² | 2 сот. | 9 800 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мисайлово пгт | 125 м² | 2 сот. | 25 500 000 | 204 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Коробово д. | 120 м² | — | 10 545 000 | 87 875 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мисайлово пгт | 108 м² | 1,1 сот. | 13 990 000 | 129 537 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мещерино пос. | 120 м² | 2 сот. | 20 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Остров мкр. | 105 м² | 1,5 сот. | 8 200 000 | 78 095 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 103,3 м² | 1,6 сот. | 4 100 000 | 39 690 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 3-этажный КВАДРОХАУС 117 м2 (дом на 4 собственника) Участок 1. 52 сотки (не доля). Активно развивающийся микрорайон "Солнечный Остров" ул. Взлётная, д. 91 Б, д. Мисайлово МО, Ленинский муниципальный район, с/поселение Молоковское Рядом отличный водоём для рыбалки "Мисайлово Trout" Школа, детский сад, всевозможные магазины, салоны красоты в ЖК "Пригород Лесное" Общественный транспорт ходит до м. Домодедовская. До Москвы на авто 15 мин. Вода - Скважина артезианская. Электричество - 15 кВт. Пластиковые окна. ПАРКОВКИ НЕТ. 1 собственник. Можно купить в ипотеку. Полная стоимость в ДКП